什么是建筑物区分所有权?

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建筑物区分所有权是指数个所有权人各自对同一建筑物的某一部分拥有的所有权。美同等国称其为“公寓所有权”，瑞士则称之为“楼层所有权”。建筑物区分所有权这一名称是日本首先使用的，而后，我国台湾地区也使用这一名称，我国拟定中的《物权法》，也拟采用建筑物区分所有权这一名称。

日本的建筑物区分所有权法规定：一幢建筑物构造上区分为数部分，供作独立的住宅、店铺、办公室、仓库或其它用途使用时，其各部分可各自成为所有权的标的。以这一部分作为标的的房屋所有权即是建筑物区分所有权。我国台湾地区将其解释为“指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共用部分按其应有部分有所有权”。

我国物权法草案建议稿称之为“数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共有部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权”。建筑物区分所有权实际上是基于土地的空间概念产生的。在我国历史上，房屋一般都是建造在自已所有的土地上，即便对该房产进行分割，也是将该处土地同时进行分割。采用这种方式，土地的所有权标的非常直观。易于使人形成土地是一个平面载体的概念。但是，一幢多层或高层的房屋，如果有多个所有权人分别拥有时(如常见的高层商品房)，谁是土地的所有人(或土地使用权人)?具体拥有哪一块土地?如何体现这类房、地权利主体一致的原则?对公用部分的所有权如何界定、是否应由该幢房屋的所有产权人以共有房产共同申请权属登记？这类问题就需要以土地的空间概念和建筑物区分所有权来解释。

    土地并不是一个平面，而是一个空间(澳大利亚的学者认为土地是从地心到宇宙空间的一个无限伸展的空间)。将某一空间分割成许多小的空间，每一个房屋所有权人就拥有与其房屋占用(空间)范围内相应的一部分空间(土地所有权或土地使用权)。人们最为常见的单元式住宅楼、写字楼等房屋的所有权即是一种建筑物区分所有权，如作简单的解释，其中计算为套内面积的部分称为专有部分，计算为分摊面积的部分称为共有部分(对面积已按幢分摊以外的、属共有部分的产权如何界定，学术界尚有不同的观点)，但是这种共有与其他的共有不同，因而也不要求共有人共同申请登记权属。

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